不動産投資

副収入に最適の不動産投資物件の探し方の流れと選び方

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長嶋シゲル

子育て中の兼業大家 独立に向けて奮闘中の不動産ライター

会社員の副業で昔から言われているのが不動産投資! 副収入を得たい方は不動産投資に興味がある方も多いのではないでしょうか?

不動産投資を始めるためには当然ながら貸し出すための物件を購入しなければいけません。そのためには自分の目で見て良い投資物件を選び、納得してから物件を購入します。
そしてできるだけ利益が大きく、リスクが少ない物件を選ぶことが重要です。そこで今回は、不動産投資用物件購入の流れから、投資用に適した物件を見抜くポイントについて見ていきます。

投資用不動産物件の探し方

不動産投資を行う上で一番重要なのは、投資用物件の選び方です。物件選びがそのまま不動産投資家事業の成否を左右すると言っても過言ではありません。
代表的な物件の探し方には以下の様なものがあります。

関連記事:不動産投資ってぶっちゃけ何?元営業マンにイチから教えてもらいました

 

投資用物件情報を掲載しているサイトで探す

最も手軽に物件を探せる手段として、投資用不動産物件を掲載しているサイトで探す方法です。

楽待や健美家といった投資用物件専門のサイトがありますので、それらのサイトか購入したいエリアや予算、築年数などの条件を設定して物件を探していきます。
SUUMO、HOMESなど一般の不動産情報サイトでも中古物件探しはできます。ただし居住用の物件情報がメインであり、中古アパートやマンションの情報は少ないです。また投資用物件を専門に掲載しているサイトは、満室でどれくらいの収入が得られるかという、「利回り」の数字が一緒に掲載されています。こういった数字も見ながら物件を探していきましょう。

photo by 健美屋

 

不動産会社に不動産投資物件の相談する

物件探しの段階で、ネットでの情報収集と同時進行で行っておきたいのが不動産会社への相談です。不動産物件の情報はまず不動産会社に入ります。そして不動産会社専門のネットワークであるレインズに掲載され、投資用物件専門サイトに掲載されます。
つまり良い物件情報を手に入れるには、最も情報の上流である、不動産会社から情報をもらうのが一番です。必ず不動産屋に行って自分がほしい物件の条件を伝えておけば、良いい物件が出た時に紹介してもらえます。

新聞の折込チラシや雑誌で不動産投資物件のチェックする

アナログな手段ですが、これも地元の売りに出た物件をチェックするのに必要な情報収集手段です。町中に掲示される看板や広告も見逃さずにチェックしましょう。物件購入候補地などを歩き町並みを見てると、意外と掘り出し物の物件情報を見つけられる時もあります。

競売物件情報サイトを見る

初心者にお薦めはできませんが、競売物件は市場の相場より2割ほど安い価格で物件を購入できることがあります。競売は裁判所で入札を行って、落札したら自分の責任でその物件の入居者を退去させ、また賃貸に出せるようにリフォームなどを行います。手間もリスクも大きいですが、価格面でのメリットがあります。ただし最近では競争率が上がっており簡単には落札できないことも多いです。

投資用不動産物件に必要な諸経費とは

欲しい物件が決まっても安心してはいけません。

資金調達が必要です。また物件の購入費用は物件そのもの金額だけではなく、税金など様々な費用がかかります。
主なものを以下に列挙します。

・仲介手数料 不動産屋に支払う報酬です。物件価格の約3%です。
・税金
→不動産取得税 不動産を購入した年度に1回だけ支払う税金です。
→固定資産税 不動産を所有していると毎年発生する税金です。
→登録免許税 登記簿の書き換えや新規登録で発生する税金です。土地と建物それジレに発生します。
→収入印紙代 契約書などに貼付する印紙です。2~5万円ほどかかります。
・司法書士報酬 登記作業を依頼した時に発生します。
・ローンに伴う各種手数料 ローンの事務手数料、保証料などが金融機関によって必要です。
・火災保険代 ローンを組むならば必須です。自身や風災、水害などの保障を盛り込んだオプションも付けられます。

目安として新築物件の場合は5%~7%、中古物件の場合は7%~10%ほどかかると見積もっておいた方が良いでしょう。

3,000万円の中古物件を購入するならば、できれば3,300万円は用意しておきたいところです。

利益を出してくれる投資用不動産物件の選び方

では良い不動産投資物件を選ぶためのポイントとは、一体どのような点を見ればよいでしょうか。詳しく解説していきます。

投資用物件の実質利回りを見る

投資用物件を買うわけですから、どれだけお金が儲けるかを重視しましょう。利回りは表面利回りと実質利回りがありますが、ここで重要なのは実質利回りの方です。

実質利回りは満室時の年間の収入から必要経費を抜いた金額です。

表面利回りが良い物件でも物件が古く、修繕費ばかりかかっては結局自分の手元に残るお金はわずかになってしまいます。それよりも費用をかけずに高い入居率を維持できる物件を選ぶようにしましょう。

また表面利回りはあくまでも「満室」時の数字です。満室経営ができない物件ほど価格を安くして売ろうとするので、表面利回りが20%等の数字になることもあります。しかしその数字に惑わされず、前年の実質利回りを確認しましょう。

投資用物件自体の設備・状態と周辺環境を見る

次は物件自体に魅力があるかどうかという点です。賃貸用不動産サイトなどを見ると、どんな設備がいま入居者からの人気が高いのかが分かります。

例えばオートロック、バストイレ別、インターネット無料物件などの設備が今は人気が高いです。そういった設備を持つ物件を購入すれば、客付けに苦労することもないでしょう。

また駅からの道が明るく大通り沿いなので夜も安心。周辺に警察や消防署、学校などがあって治安が良い、大きなスーパーが付近にあって買い物の便がいいといった、周辺環境もチェックします。

同時に設備の故障や修理履歴などもチェックしておきましょう。特に築年数の古い物件は念入りに調査します。

3-3リフォームをすれば高い収益性を確保できる物件を探す
これは少し投資初心者には難しいですが、格安物件を購入し、自分でリフォームを行って賃貸物件を再生し、運営するという方法もあります。
リフォームを前提として売りに出される物件は1,000万円以下など価格が安いものが多く、そのままでは賃貸に出せないような状態である代わりに、ほぼ土地の値段だけで物件が買えます。そういった超格安物件を探して自分の手でリフォームをすれば、同じような条件の物件より遥かに安い価格で投資用物件を手に入れられるでしょう。

投資用物件を選ぶ時に見ておきたいチェックポイントとは

投資用物件を見るときに具体的にチェックしておきたいポイント以下に列挙します。

・入居者にはどんな人が多いのか
→入居者の収入が高ければ、家賃滞納などのリスクを減らせます。また学生が多い場合は、万が一に付近の大学が撤退すれば一気に入居者がいなくなるリスクがあります。できるだけ幅広い年齢層で問題興すような住人がいない物件を選びましょう。

・修繕履歴はどうなっているか
→物件のランニングコストは税金よりも、修繕費の出費が多いです。今までどれくらい修理を行っているか、問題はないかなどをチェックします。外壁塗装や屋根の修理が行われたばかり、という物件を選びましょう。

・なぜ持ち主は手放そうと思ったのか
→人により事情は異なりますが、非常に儲かっている不動産を売りたいという人は、そうはいないはずです。何故売りたいと思ったのか、運営上の問題か、お金の問題なのかなどの事情を聞いて判断材料にしましょう。

・融資を行ってくれる金融機関はあるか
→物件を買うには金融機関からの融資は必須です。仲介の不動産会社に「この物件を買うときに融資してくれそうな金融機関はあるのか」と聞きましょう。不動産会社が斡旋してくれる場合もありますし、自分で探さなければいけない時もあります。特に古い中古木造物件は融資が付きにくいので、要注意です。逆にRC造で築浅の物件は融資が下りやすいです。

・ここ数年の稼働率はどの程度だったか。空室の発生した理由
→表面利回りはあてになる数字ではありません。実際のここ数年の運用状態はどの程度だったか、収益が発生していたかも聞きます。売り主が高齢の場合空室が多い理由として「募集活動が面倒だった。高齢なので手が回らなかった」ということも多く、実は意外な優良物件が見つかることもあります。

逆に見せかけの入居率を維持するために、知人を一時的に住ませているだけという物件もあります。
とにかく「収入」「入居率」「ランニングコスト」は物件の収益性を左右します。これらの数字を重視して、実質利回りで6~7%、実質利回り-ローン返済の残金が購入価格の2~3%程度は確保できる物件を選びましょう。

 

手元に残るキャッシュフローがないと、いくら見かけの利回りが良くても次の物件の投資用資金が用意できませんし、修繕費などのランニングコストが不足することもあります。

キャッシュフローを確保するためには、ローンの返済期間をできるだけ長く設定し、毎月の返済額を抑えることも重要です。そして資金に余裕ができたタイミングで繰り上げ返済を行っていけばリスクを抑えながらも金利支払いを減らせます。

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