不動産投資

不動産投資で得られるメリットとリスクとは?

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不動産投資で得られるメリット、そしてリスクとは?
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長嶋シゲル

子育て中の兼業大家 独立に向けて奮闘中の不動産ライター

不動産投資といえば親からの遺産などで現金をたくさん持っている人、もしくはもともと土地を持っているなど、恵まれた環境にある人しかできない。そう思っている人が多いかもしれません。

しかし、不動産投資は少額の自己資金から始めることも可能であり、将来の資産形成としてそして今の生活を支える手段として有用なかつ低リスクが投資手法なのです。

そこでここでは不動産投資を始める前に知っておきたい不動産投資のメリット、そしてリスクとその対策方法を説明します。

 

関連記事:副収入に最適の不動産投資物件の探し方の流れと選び方

不動産投資を多くの人がやっている理由

会社員で日頃忙しく仕事をしている人が多い中、、不動産投資をしている人はいつ頃からやり始めているのか?

不動産投資

引用:インヴァランス

不動産投資に興味を持つ年齢の平均値は約35歳で、不動産投資のイメージっはミドルリスクミドルリターンまたは、ローリスクローリターンと考えている人が多いようです。

不動産投資といえば、物件購入なので金額も多くかかり、ハイリスクだ。と思っている人は意外な結果ではないでしょうか?

実際に不動産投資を多くの人がやっている理由としては、リスクが限定的であり、やることがシンプルだからやっているという人が多いです。

具体的には

1、賃貸物件を買う

2、賃貸物件を貸す。もしくは、賃貸物件を売る

これだけです。

投資は購入売却のタイミングや判断が無数にあり一度の判断で成功、失敗ということも珍しくありませんが、不動産投資の場合は、一度購入してしまえば判断するタイミングは賃貸の値付けと売却の時くらいしかありません。

 

不動産投資のメリット

少ない実作業で、毎月安定的に不労所得に近い形の収入が入る


不動産投資での最大のメリットといえば、やはり毎月安定的な不労所得が得られる点ではないでしょうか。

もちろん不動産投資を始めるまでには、物件の購入をはじめとして様々な手続きや作業が必要であり、購入した後も継続的に収入を得ていくためにはやらなければいけない仕事はたくさんあります。

それでも基本的には不動産物件の運営は、ほぼ全ての作業を不動産管理会社に委任することができるので、物件運営に慣れれば、オーナーの仕事は意思決定だけになります。

物件を購入し、人が住めるような形にして、住んでくれる人(賃貸)を探す。

ここまでの作業は確かに大変です。しかし一度物件運営を始めれば、その後は入居者が住んでいる間は毎月自動的に家賃が振り込まれますし、需要のある物件を選んでおけば入居者が途絶えることもそうはありません。

そして入居者の募集や契約、退去後の手続きなどは不動産管理会社に全て任せられます。副業をしたいけれども副業に割く時間がない、体力もないという人こそ、不動産投資は最適な副業と言えるでしょう。

賃貸物件の運用は景気の影響を受けにくい

不動産投資と言うと、多くの人がバブル経済の崩壊を思いってリスクが高いと感じるのではないでしょうか。

日本に未曾有の経済危機を起こしたバブル経済の崩壊では、確かに不動産投資で損害を被った人も多くいました。
しかし当時不動産投資で損失を出した人間は投機目的、つまり不動産の売買で利益を出すことを目的に不動産を購入していた人でした。

売買での利益を狙うとなると、不動産の値上がりが起きないと利益を出せないので、景気の影響を直に受けます。

一方賃貸物件の運営での収益目的にしていれば、実は景気の影響はほとんど受けません。

たとえ景気が後退したとしても人にとって住まいは必要です。生活必需品であるだけにその需要がなくなることはなく、家賃もほぼ下がることはありません。

住居費は人にとって必ず捻出しなくてはいけないコストですから、人が多く住んでいる場所に物件を購入していれば景気が低迷したとしても、入居者が決まらないということはまずないのです。

それでいながら好景気の影響で所有物件の価値が上昇した場合は、当然ながら売却して利益を出すこともできます。
つまり景気の低迷に対しては賃貸物件として運用することでリスクを避けられますし、不動産相場が上昇したときは好景気のメリットを享受できるのです。

少額からの投資も可能


不動産投資と言うと最低でも1000万円近い現金がないと購入できない、つまり資産がなければ不動産投資を始められず、サラリーマンには無縁と思っている人も多いでしょう。

しかし都心でもワンルームマンションであれば1000万円程度の物件が数多くありますし、20代の方でもそういった物件ならば投資用ローンを利用すれば購入できます。

頭金を全く用意せずフルローンで投資用物件を購入するのはお勧めできませんが、200 万円ほどの現金があれば、投資用ローンの融資を受けて物件の購入ができます。これは、年収ベースでも400万円以上の人でも一人暮らしであれば、数年で貯金できる金額です。

また、経費という考え方もありまっす。

給与所得がが360万~660万以下の人なら収入金額の20%+54万円を年間で経費として差し引いたうえで残った利益に対しての課税になりますので年収が低い事はマイナスにはなりません。

リスクを避けるのであれば、物件の入居者が決まらない時に自分が住むぐらいの気持ちで不動産物件の購入をしてみても良いでしょう。日銀のマイナス金利政策によって空前の低金利です。

住宅ローンも投資用ローンも、かつてないほど金利が低く、今こそ投資用ローンを利用して不動産を購入する絶好のチャンスと言えるのです。

生命保険の代わりになる


配偶者やお子さんがいる方は、自分が不慮の事故で働けなくなったり、死亡したりした時のための生命保険は必需品でしょう。しかし生命保険は掛け捨ての場合は、保険料が全くの無駄にいなってしまいますし、貯蓄型にしても毎月の家計を圧迫します。
そんな時は不動産を購入して生命保険の代わりにできます。

住宅ローンを利用している人は団体信用生命保険がローン融資とセットになっていれば、債務者である自分が亡くなった場合、ローン残債の返済義務がなくなることはご存知でしょう。

住宅ローンだけではなく投資用ローンでも団体生命信用保険をセットにできるものもあります。投資用物件を購入した時も、自分が亡くなったり働けなくなったりした時には物件は手元に残りながら返済の義務はなくなります。

副業しながら、経営者感覚が身につく


社会人として働いていると、上司や経営者から、よく「経営者感覚を身につけなさい」と言われることもあるでしょう。

しかし経営者感覚を身につけるに、裁量権がなければ実感として身につくものではありません。会社員の立場で働いていても、結局損失を出して会社の金ですし、大きな成功を果たしても、その収益が直接自分の収入になるわけではありません。

不動産投資を行えば、損失も利益も全て自分に戻ってきます。シビアな金銭感覚を身につけ、情報収集力、そして情報を元に購入を決定する決断力や判断力を身につけたいのであれば、不動産投資がおすすめです。会社員では中々身に付けられない経営者感覚を身に付けられるでしょう。

また、経費という考え方や確定申告を行うこともあるので一般的な会社員よりも経営者意識が身につくと言えます。

 

不動産投資のリスクにはどのようなものがあるか?

一方で不動産投資には数々のリスクが伴います。

空室リスク

物件を購入したものの中々入居者が決まらず収入が下げるリスクです。空室が発生していれば当然収入はゼロになります。収入がゼロになるだけならまだしも、ローンで購入した人はローンの支払いでマイナスになってしまいます。

空室リスクを避けるには、人口が多く利便性の高い駅近くなどの人気物件を購入するだけではなく、いかに借りる人にとって、メリットを提供できるか?が大事になります。駅近の人気物件は当然空室率は低いものの、金額が高いです。駅から少し離れていても、住環境が整って月々の家賃が安い物件の方が良いという人も多くいますので、借りる人にどんなメリットを提供できる物件なのか?を考えてから慎重に購入すべきでしょう。

ローン返済リスク

不動産物件を購入するには、アパートローンやマンションローンなど投資用ローンの融資を受けます。空室リスクと密接に関係してきますが、物件からの収入が入ってこなければローンが返済できなくなり、最終的には物件を手放さなければいけません。ローン返済リスクを抑えるには、頭金を比較的多めに用意して、さらに返済期間を長く設定することで毎月の返済金額を抑えます。またできるだけ金利の低い金融機関で融資を受けることを検討しましょう。

 

金利上昇リスク

現在日本は空前の低金利であり、アパートローンでも2%台で融資を受けることは難しくありません。そのためついついこの低金利がずっと続くものと思い込み、毎月の返済ローン返済額を計算しがちです。しかし、変動金利で融資を受けている場合金利が上昇して毎月の返済額が増えるリスクもあります。そうすると返済計画が狂い、家賃でローンを返済できなくなることもあるでしょう。では金利上昇リスクにはどう対応すればよいでしょうか。

 

災害リスク

台風や地震といった自然災害、そして盗難や火災水漏れなどの人間の行いを原因とした人災。あとはあまり、考えたくないですが、事故物件(殺人、自殺、孤独死など)不動産物件では災害リスクが常に存在しています。

建物の構造を防火性のあるものにする、耐震性のある建物するなど、ハード面で実行できる対策もありますが、最もリスクカバーに役立ってくれるのはやはり各種の保険です。
火災保険のオプションは非常に多彩であり、不動産物件運営における様々なリスクに対応できる保険が存在します。必要に応じてそれらの不動産を保険に入っていれば、十分にリスクをカバーできるでしょう。

家賃滞納リスク


入居者がいても必ずしも毎月家賃が支払われるわけではありません。家賃を滞納する入居者はいるものです。そうなると空室は埋まっているのに家賃収入が入ってこないため、二重のリスクになります。

この事態を防ぐためには、物件の入居時に家賃保証連帯保証人を立てない代わりに、家賃保証会社の利用料を支払ってもらい家賃保証会社に加入します。

そうすれば入居者の家賃の滞納時には、家賃保証会社がオーナーに対して家賃を払ってくれます。

そして家賃貸保証会社が家賃を滞納した入居者に対して家賃を取り立てます。

家賃滞納が発生した時は、基本的には管理会社を通じて入居者に連絡。それでも反応がない時は電話などで直接連絡。

そこまでして全く反応がない時は、家賃保証会社に保証を受けましょう。入居者に対し、訴訟を起こしてもいいのですがコストも時間もかかります。

家賃保証会社にはもう一つメリットがあります。外国人や水商売の人などの場合、お金はあるが保証人を用意できないケースが多々あります。

しかし家賃保証会社があれば、保証料を払うだけで連帯保証人を設ける必要もなく、入居審査を通過できます。つまり入居へのハードルを下げて、空室対策効果も見込めるのです。

資産価値低下リスク


不動産物件を所有していると、経年で資産価値が低下することがあります。賃貸用物件といえとも新しい物件を購入するための資金捻出、また採算が悪くなってきた時にはる物件を売却しなければいけない時もあるでしょう。そんな時資産価値が大幅に低下していると、資金の捻出ができなくなってしまいます。

資産価値低下リスクに備えるためには、もともと中古物件で建物の価値が低くなっている物件を購入しましょう。そうすればもともとの値段は土地代のみなので、値下がりのリスクは小さくなります。また土地の価値がこれから上昇していくことが予測される立地の物件を購入することも対策として有効です。

不動産投資には様々なリスクが伴いますが、いずれもリスクの対策手段が用意されています。リスクがなぜ起こるのか、そしてどうして拡大してしまうのかとなどの原因を知っておけば、不動産投資リスクに備えるための、最適な対策を選んでいけるでしょう。

リスクに対するそれぞれ対策がきちんと表示されている時点で不動産投資は実は非常にリスクが低い低リスク投資手法と言えるのです。

また、不動産投資を始める場合はわからない事や悩むことも多くあるかと思います。
そんな時は、まずプロの無料セミナーを受けてみることをお勧めします。

 

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