不動産投資

金融機関とどう付き合うか?不動産投資のローンの組み方

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長嶋シゲル

子育て中の兼業大家 独立に向けて奮闘中の不動産ライター

不動産投資を始めるためには、当然ですが不動産物件を購入しなければいけません。

しかし物件の購入に当たって現金で一括購入できる人は非常に少ないでしょう。金融機関から融資を受けなくてはいけません。

では実際に不動産投資用のローンを組むためには一体何が必要なのか、またどのように融資を受ければ良いのでしょうか。

関連記事:副収入に最適の不動産投資物件の探し方の流れと選び方

住宅ローンと投資用ローンの違い

まず知っておきたいのが、住宅ローンと不動産投資用のローンの違いです。

不動産投資用ローンと住宅ローンはそれぞれ目的が違うため、融資の条件や審査基準が大きく違ってきます。

またすでに家を購入して住宅ローンの融資を受けているからといって、アパートローンなどの投資用ローンが利用できないわけではありません。

住宅ローンの融資を受けていることで条件が不利になる可能性はゼロではありませんが、基本的には審査基準が異なるだけなので同時にローンを組むことはできます。

住宅ローンとは

住宅ローンとは、それぞれ個人が住宅を購入するために融資を受けるローンを指します。

購入するものが住宅で収益を出すことを目的にしていません。そのため金融機関も金利を低く設定しており、返済期間を長く設定します。

住宅ローンは公共事業的な意味合いも持っており、採算度外視の側面があります。

ローンを受ける側としては好条件が揃っているのですが、残念ながら投資用物件の購入には住宅ローンは基本的に利用できません。投資用ローンとは投資用ローンはアパートやマンション、その他事業用の不動産を購入するときに融資を受けるローンです。

収益物件の購入を目的とするため、金融機関側も物件の購入で収益が発生することを見込んでいます。

そのため金利を高くしても返済に問題が発生しにくく、住宅ローンよりも金利は高いです。購入する物件によってまちまちですが、建物の状態次第では返済期間を長く設定できないこともあります。

 

ローンを融資してくれる金融機関の探し方

次に融資してくれる金融機関はどのように探したらいいかを考えてみましょう。最も簡単なのは、不動産を購入する不動産業者に仲介してもらうことです。

提携している金融機関があれば優待金利での融資が受けられることもありますし、不動産仲介会社が金融機関に対して融資を受けたい人間の事情を説明する事もあるので、比較的融資が下りやすいです。

紹介を受けた金融機関よりも、もっと自分の条件に適した金融機関を探したいのであれば、自分で探すしかありません。

その場合は実際に金融機関に連絡を取って、電話での相談を持ちかけたり店舗まで赴いたりして面談を行うことになります。その際には書面を持参して事業計画などをプレゼンすることもあります、

またネットバンクの場合は店舗がないので電話もしくはメール、Skypeなどでも相談を持ちかけます。その他にも元々住宅ローンの融資を受けて付き合いのある金融機関があれば、その金融機関に持ちかけてみるのも良いでしょう。

また定期預金を預けている金融機関があれば、融資が通りやすくなることが多いです。自分のメインバンクに相談してみてもよいでしょう。

金融機関ごとの特徴

融資を受ける金融機関ごとの特徴を見てみましょう。

融資を受ける金融機関候補:メガバンク

全国に店舗を展開している大手の銀行です。金利は比較的低い傾向にあり、また全国に展開しているため、不動産物件を購入する時はどの店舗でも利用が可能です。

ただし個人投資家ではなかなか融資してくれないこともあり、法人などで実績を作っていないと融資を受けるのは難しいでしょう。また融資の審査にかかる時間も長い傾向があります。

融資を受ける金融機関候補:地方銀行

特定の都道府県などエリア限定で店舗を展開している銀行です。自分が住んでいる都道府県、自治体の銀行は是非一度は相談を持ちかけたいものです。

傾向としてはメインバンクより金利が高いこともありますが、地元の事情に精通しているため、事業面談の結果次第では融通が利くこともあります。その際にはメガバンクに負けない条件で融資が受けられることもあります。

融資を受ける金融機関候補:ネットバンク

ネットバンクは店舗の維持費がかからないため、金利が低い傾向にあります。ただしネット経由での相談しかできないため、融資を受ける際の条件が金融機関ごとにの審査基準に適合していないとすっぱり切られてしまいます。

そのためなかなか審査が通りません。自分の年収や勤務先の条件が良い、また購入する物件の属性が良いものでないと利用しづらいです。

融資を受ける金融機関候補:信用金庫

信用金庫は幅広いエリアで展開していませんが、地方銀行と同じような性質を持っているため、地元の人間は面談を行うことで不利な条件を覆し、融資を受けることもできます。こちらもぜひ一度は相談しておきましょう。

融資を受ける金融機関候補:ノンバンク

金融機関以外の証券会社やファイナンス会社などのローンです。審査基準は会社によってそれぞれであり、話を聞いてみないとわからない側面もあります。

金利はやや高めになるので頼るべき最後の手段と言えるでしょう。その分利用目的の基準はゆるいことが多いです。

融資を受ける金融機関候補:日本政策金融公庫

財務省が所管する特殊会社です。1%代と、非常に低い金利で融資を受けることができます。返済期間は最大20年と短めですが、4,800万円までの融資が受けられます。アパートなどを購入する時に最初に話を持っていくべきは日本政策金融公庫とも言われています。
不動産投資を本格的に始める時には日本政策金融公庫から融資が受けられるような、しっかりとした属性を身につけておきたいものです。

融資を受ける際に気をつけておくべきポイント

住宅ローンは何よりも個人の返済能力が重視されます。そのため借金がないか、これまで信用情報の毀損はないか、年収の良い人間や勤務先の安定性などの個人情報が重点的にチェックされます。

一方で投資用ローンの場合は、もちろん個人情報も見られますが、購入する建物の属性が非常に重要になってきます。5,000万円の物件を購入するためのローンを年収300万円しかない人間が融資を受けようとしても、住宅ローンならばまず通りません。

しかし仮にその建物が1億円の価値がある建物だったら、金融機関は借金が返済されない場合でも、担保物件を1億円で売って5,000万円の資金を回収できるのです。そのため資産価値の高い物件であるかどうかが重視されます。

具体的な例で言えば、中古木造アパートなどではなかなか融資が受けづらいですし、これから先も人口減で人口の増加が見込めないエリアでは、金融機関もなかなか首を縦に振ってくれないでしょう。

融資を受ける際に用意しておく書類

不動産投資用のローン審査に必要な書類は、住宅ローンの審査に必要な書類とそれほど変わりません。

個人の収入を証明するもの、住所などの個人情報を証明するもの、そして建物の性能などを表す書類になります。他にも事業の予定を提出しなければいけないこともあります。
下記が一覧となっています。

個人の情報を示す書類
・住民票
・印鑑証明書
・納税証明書
・源泉徴収票
・確定申告書

物件に関する書類
・物件概要書
・固定資産税評価証明書
・販売図面、建物図面、物件写真
・登記簿謄本
・物件概要書

事業に関する書類
・キャッシュフロー試算表
・物件取得関連費用概算表
・返済予定表

 

融資を受ける流れ

融資を受けるための流れは
① 金融機関の選定
② 必要書類の準備
③ 審査申し込み
④ 審査通達
⑤ 通過後に売買契約
⑥ 本審査
⑦ 契約と融資実行
⑧ 物件購入

このような流れになっています。売買契約後に本審査が通過しなかったということもあるので、売買契約時にはローン特約も忘れずに結んでおきましょう。

融資を受けられるかどうかで不動産投資を進められる速度は大きく変わってきます。金融機関によっても審査基準は大きく違いますし、担当者との関係構築次第で融資の可否も変わってきます。

メインバンクを作って関係構築に努めていけば、融資も下りやすくなるので、一度関係ができた金融機関は大切にしていきましょう。

 

関連記事:不動産投資で得られるメリット、そしてリスクとは?

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