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【最新版】副業で民泊新法に適用した運営は可能か?

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副業ガイド編集部

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2020年には東京オリンピック、2025年には大阪万博が決まりました。

2017年の海外から日本への旅行者数は2869万人。2020年には4000万人の訪日外国人観光客の来日予測を日本政府が打ち出しています。

副業で民泊新法に適用した運営は可能か?

引用:国土交通省 観光庁

来日観光客が増えることで、多くのお金を落とすことが予想されております。2020年には8兆円という規模の旅行消費額を目標としております。

民泊とは何か?

副業で民泊新法に適用した運営は可能か?

そんな中で、問題になるのが訪日外国人観光客の「宿泊所不足」です。

ホテルは急には建てることができませんし、建てるとなると物件探し、建物の申請などに多くの予算も時間もかかります。

そんな中で、個人の自宅を宿泊施設として貸し出すことで旅行者は安く宿泊場所の確保、貸出側は普段空いているスペースに人を泊めることで宿泊料金という形でお金稼ぎができるというエコシステムが出来上がりました。

民泊というと、Airbnb(エアービーアンドビー)の事だと思っている方も多いですが、民泊は宿泊場所を提供する行為の名前で、Airbnbは仲介する会社の名前です。

Airbnbは2008年に会社が立ち上がり、現在では192か国33,000都市で事業を展開する企業です。

その為、民泊仲介事業者はAirbnbだけではなく、大手旅行仲介サイトのエクスペディア系のHomeAway、シンガポール設立のAgoda、中国初の途家(トゥージァ)、国内ベンチャーのSTAY JAPAN、中国の百度から出資されている、Ctrip、中国深センに本社がある住百家(Zhubaijia)など。たくさんのサイトがあります。

では、なぜ、Airbnb = 民泊 というイメージが出来上がったのか?と言いますとAirbnbのシェアが圧倒的だからという部分が大きいです。実際に民泊を運営している人でもAirbnbだけじゃなく、複数サイトには登録しているものの実際に予約が入るのは9割Airbnb経由という話もあります。

◆Airbnb CM

民泊新法とは何か?

副業で民泊新法に適用した運営は可能か?

2018年6月15日から施行された民泊新法ですが、まず施行される前に起こっていた問題点が何か?ですが、旅館業法に違反している点です。

ホテル、旅館の運営者は地域の保健所から旅館業法の許可を得て営業をしているのですが民泊はその許可を取らずに(正確には取れない)営業している人が多かった事があげられます。

そして、許可なしで営業をしてホテルや旅館よりも安い金額で宿泊所を提供するためにホテル、旅館の運営者の経営を圧迫してしまい、行政にクレームが出てしまう結果となりました。

下記のグラフはAirstir社が行った⺠泊新法が始まる前の⺠泊事業者を対象とした調査結果です。民泊運営者の約80%が無許可状態にあることが分かります。

引用:Airstair

また、マンションなどを民泊用に借りてカギをポストに入れ旅行者に、ポストの番号を伝えて行う無人民泊(ホストが部屋に居ない)が増えすぎてしまい、実際にマンションに住む住人からはセキュリティの面で不安が出てしまいました。

そういった状況を受けて、政府が2017年6月9日に民泊新法(住宅宿泊事業法案)が国会で成立して、2018年6月15日に施行されることになりました。

法案:http://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_gian.nsf/html/gian/honbun/houan/g19305061.htm

 

民泊新法とは、民泊を行う事業者が各市区町村に事前登録、民泊を行う届け出を行い許可をもらわなければ営業ができなくなった事です。

要件としては、「既存の住宅を1日単位で利用者に貸し出すもので、1年間で180日を超えない範囲内で、有償かつ反復継続するもの」となってます。

民泊の東京(新宿区)での許可について(届け出について)

副業で民泊新法に適用した運営は可能か?

では、実際に東京都新宿区で民泊の許可に関しての流れをご説明いたします。

新宿駅は、世界一乗降客数の多い巨大ターミナル駅として2011年にギネスにも登録されており東京都庁や、新宿御苑、歌舞伎町といった観光名所も豊富で外国人観光客が多く訪れる場所です。

まずは、その物件が賃貸か?持ち家か?により対応が異なります。

持ち家でマンションの場合は、マンションの管理組合の規約に「民泊禁止」などが無いか確認が必要になります。

また、賃貸の場合は賃貸人及び転貸人が住宅宿泊事業を目的とした賃借物及び転借物の転貸を承諾しているか?が重要になります。

また、賃貸の場合もマンションの管理組合がある場合は「民泊禁止」などが規約にないか確認が必要です。たとえ、現在は規約になくても将来的に「民泊禁止」になった時点で許可が出ていても、事業を続けることは出来ません。

 

そして、許可の申請届けをする7日前までに近隣住民の方に書面による周知を行う必要があります。

範囲としては、届け出建物と同一の建物にお住まいの方、隣接する建物などにも周知する必要があります。

上記を書面などで、確認したものを用意し、新宿区の衛生課に相談し、その後書類をそろえて提出。となります。

副業で民泊新法に適用した運営は可能か?

運営に関しては、基本は住居に居住する形となります。以前、副業としてあった、民泊用に物件を借りて「自由に使って下さい」という形の運営は難しいです。

その場合は、マンション管理の委託業者に依頼する必要があります。また、宿泊者の名簿を作成する必要もあります。

 

また、これが一番の問題ですが、住居専用地域では、月曜日の正午から金曜日の正午までは貸し出しはNGとなってます。

つまり、営業可能なのは金曜日の午後から、月曜日の午前まで週に約3日間のみ。年間で約150日ほどです。

実際に金曜日の午後に宿泊した人が火曜日にチェックアウトされたい場合などは法令違反となってしまう可能があります。

ちなみに東京都新宿区でちゃんと届け出をしている民泊事業者は730物件(2018年11月末時点)となってます。

副業で民泊新法に適用した運営は可能か?

引用:東京都新宿区HP

民泊のやり方(準備)

副業で民泊新法に適用した運営は可能か?

まずは、申請に通るであろう物件を見つけること!これが何より大事です。

許可の申請でもお伝えしましたが、持ち家でやる場合と、賃貸でやる場合で大きくハードルが異なります。

特に大規模マンションなどは、子供を育てる環境を考えて、民泊反対意見が出やすくおススメではないです。

中小規模のマンションで、賃貸のみ(分譲無し)。管理組合などはなく、物件オーナーが自ら管理されている物件だと物件自体の許可は通りやすいです。

なぜなら、オーナーが許可を出せば基本的には反対する人はいないからです。

ではそういった物件はどうやって探せばいいのか?

下記のLINE@登録で「物件はどうやって探せばいいのか」が読めます。(LINE@登録後、メッセージで「物件の探し方」と入力送信すると、副業ガイドからの返信メッセージで質問回答が読めるようになります)

次に、物件を契約した後は許可申請を行う必要があります。許可申請が通れば、宿泊者を迎え入れるために家具などの用意が必要となります。

照明、ベッド、冷蔵庫、洗濯機、テレビ、ソファー、小型のデスク、椅子、タオル、寝具といったものをそろえる必要があります。

その後、物件をAirbnbなどの民泊仲介サイトに登録します。申請が通り、サイトに物件が掲載されましたら開始となります。

民泊の運営で月にいくら儲かるのか?

副業で民泊新法に適用した運営は可能か?

では、実際にどの程度儲かるのか試算します。

今回は、新宿で3名が泊まれる30㎡ほどの1LDKマンションの1室を借りる事とします。

参考:https://suumo.jp/chintai/soba/tokyo/

副業で民泊新法に適用した運営は可能か?

引用:SUUMO

◆物件初期コスト

敷金(1か月):14.3万円

礼金(1か月):14.3万円

家賃:14.3万円

仲介手数料(半月分):7.2万円

合計:50.1万円

 

◆家具一式

家具に関しては、実際に新宿区で3人が泊まれる1LDKで民泊をされていた方が購入されたリストを掲載いたします。

副業で民泊新法に適用した運営は可能か?

165,174円

 

◆申請期間について

約2か月

※目安であり、確約するものではございません。

28.6万円

 

◆申請が通るまでに必要な費用

952,174円

 

◆収入部分

3名宿泊(1名平均6,000円)18,000円

150日稼働(稼働率75%)

150日×75%×15,000=2,025,000円

 

◆家賃及び運営費

家賃(年間):1,716,000円

光熱費(年間):120,000円

リネンクリーニング(1回1000円):112,500円

◆年間収支

利益:76,500

ただし、清掃などは業者に委託せずに自分で行うものとする。

<最新版>副業で民泊新法に適用した運営は可能か?まとめ

副業で民泊新法に適用した運営は可能か?

初期投資回収までに12年以上もかかってしまい、その期間の更新費などを考えると完全に儲からない状況になってます。

以前のようにサイドビジネスや副業向きではない状況です。

今後日本は観光国になっていくのは間違いなく、需要は非常にあるビジネスですので、運用する地域を東京ではなく地方や、今後注目される都市を探しておいて物件を抑える。

相続した実家の物件を利用する事で月次のコストを下げる、といった事が無いと民泊新法に適用した運営自体は可能ですが儲からない状況になってしまいます。

下記のLINE@登録で「物件はどうやって探せばいいのか」が読めます。(LINE@登録後、メッセージで「物件の探し方」と入力送信すると、副業ガイドからの返信メッセージで質問回答が読めるようになります)

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