不動産投資

サラリーマン必見!老後に年金をあてにしないマンション投資について

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不動産投資
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副業ガイド編集部

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会社員の皆さん副業は何をしていますか?

普段お仕事で忙しい方ほど、副業に時間的に割く事が難しく実際にやれてない人がいいのではないのでしょうか。

そういう平日は本業のお仕事が忙しい会社員の方は、昔から不動産投資をされる方が多いです。

今回は、不動産投資(マンション1棟)を行う予定で現在銀行にローン審査中の外資系企業に勤務するAさんにインタビューしてきました。

インタビュアー
不動産投資をしようと思ったきっかけはなんですか?
Aさん
大手企業に勤めていることもあって不動産投資をしませんか?という営業電話を常に聞いていた。どうしても来てほしいと言われるので、しょうが無しで、一度話を聞きに行ったんです。

Aさん
それきっかけで、複数回セミナーは聞いたんですが、各社共通していたのは「都内、分譲、1部屋のみを買わないか?」という提案がほとんどでした

Aさん
家賃保証ありの所も、なしの所もありましたが、概ねは会社員は将来の年金の代わりにというストーリーでした。会社員であるうちは、社会的な信用があるので銀行からもお金も借りやすい。と言われた。

実際に不動産投資をした場合のシュミレーション

不動産投資

インタビュアー
実際に不動産投資をした場合いくら位利益が出るものなんですか?
Aさん
話を聞くと、毎月ローンと家賃収入の差額を5000円や1万円支払って65歳くらいで、ローンが完済。家賃がまるまる入って年金の代わりになる。というのが一般的な不動産営業マンからの提案ですね。
Aさん
そういえば、以前参加したセミナー後に営業マンとの個別面談がありなかなか、帰してくれない。契約するまで返さない。という雰囲気が怖かったです。「検討させてくれ。」 といって逃げました。笑
インタビュアー
それはちょっと、許せないですね。営業という名の軟禁じゃないですか!!

 

Aさん
なので、その後、不動産投資の本をたくさん読んで勉強しました。ずばり、分譲マンション買う人は失敗する確率が高いです。

分譲マンションを1室買う人が失敗する確率が高い理由

Aさん
1室だけの人が失敗する可能性が高い理由は、家賃収入が安定化しにくい事です。例えば、入居者が出て行ったときや、近くに強豪のマンションができた場合に、家賃が全く入らない期間ができてしまう。そうなると、少しでも早く人を入れたいので家賃を下げるという話になる。
インタビュアー
家賃保証があるんじゃないですか?ない場合の話ですか?
Aさん
家賃保証と言っても、永久に保証するものではなく見直しもあります。また、1室持って収益が悪くなった人に対して不動産の営業マンは「リスクヘッジでこんな物件を買わないか?」となって与信枠最大まで融資を受けさせる事もあると話も出ていました。知識がないと騙されるのが不動産投資です。

Aさん
また、不動産投資の営業が欲しいものは何だかわかりますか?

Aさん
彼らは、不動産仲介の手数料そして、不動産購入後の物件への広告料です。

Aさん
仲介手数料が約3%。そして、ローン会社の紹介などでもインセンティブが入ってきます。

Aさん
信用できる不動産業者は、施工して、物件管理も一括になっていますが、施工と管理会社が別の場合は、客付け(マンションへの入居者)がつかない。そして、客付けの為に広告を打ち(宣伝しましょう)ましょう。と言われる。

 

意外と大変!分譲マンションの入居者探し

Aさん
ちなみに、新築の分譲マンションを購入した場合は最初はそれほど問題じゃないですが、年数がたったり中古マンションを購入すると大変なのがマンションの入居者探しです。ちなみに、広告料は家賃の1か月分が目安です。1度でお客さんがつかないと、再度追加、追加と繰り返しになります。
Aさん
ちなみに、本当に広告が配信されているか?もある程度ネットに詳しい人じゃないと確認すら難しいです。
Aさん
大手仲介会社だと優先的に物件を案内とか営業をしてくれるが、いい加減な仲介会社に依頼すると、広告料としてお金を取るだけで対して案内しない。というところもあるそうです。

分譲マンションではなく1棟マンションのススメ

Aさん
分譲マンション1室よりもリスクヘッジをするために1棟マンションに投資しようと思っています。

インタビュアー
リスクヘッジでさらに高いものを購入するというのは矛盾している気がするのですが??

Aさん
もちろん、金額だけで見ればさらにリスクが増えているようですが、実はリスクヘッジになるんです。また一棟マンションを購入するときの条件としては

 

Aさん

1,満室経営(満室にできそうなもの)を買う。

2,築年数が浅いもの

が条件です。

Aさん
まず、満室経営は当たり前ですが満室が収益の最大化になるためです。
Aさん
次に、築年数が浅いもの(新築に近いもの)を選ぶ理由ですが例えば、安い中古の一棟マンションを購入すると、満室だけど住んでいる人が、生活保護者が入ってたりということがあります。生活保護者すべてがそうというわけじゃありませんが、家賃滞納のリスクが有る。そして物件のメンテナンスがかかってしまう。

Aさん
古いアパートを複数棟持ってる場合は、色々と問題もある。なので素人が始めるには、築年数が古いものは手を出さないのが重要です。

Aさん
そして当たり前ですが、面利回りがいいものが良いです。たとえ、多少低かったとしても周辺の家賃相場よりも設定している家賃が安いから低いならOKなど相対的な評価を見ていく事が大事です。分譲は表面利回りを高めに設定しているところが多いので、すぐに家賃が下がることがあります。

Aさん
そして物件の検査済書がある物件を購入すること。約10年前に起きた姉歯事件から耐震偽装に関しての法律が厳しくなり以降の物件で検査済書がないものはほぼ、ないですが、ちゃんと施主さんに確認してください。

 

購入一棟マンションの物件条件は?

Aさん
都内なら、23区がいいです。住む方が多くいそうなところが良い。政令指定都市もOKです。再開発が進みそうな所も良いですね、リニア開通すると名古屋など!ただし、良い場所はなかなか、買えないし、価格も高いです。

Aさん
物件までの距離は近いほうがいいです。駅から5分圏内など。

ただ、特殊な例で、北海道だと徒歩2,3分県内の地下鉄の駅がマストです。北海道で徒歩10分とかは、誰も借りないです。地下鉄だと雪でも止まらないので!都内だと、10分以内。15分でも良いが、周辺に競合するマンションなども無いのが良いです。

Aさん
木造のアパートだと新築で8000万円から1億円(新築の場合)

重量鉄骨だと1,2億円から2億円、RCだと、1.2億円から3億円まで!1億で8部屋程度の物件で、2億だと15部屋の物件ですね。もちろん場所にもよるのであくまで目安です。1億円の物件を購入して、満室にした場合は、ローンを払って管理会社の手数料を支払って毎月の残りが18万円から20万円ですね。

一棟マンション購入に向けて

Aさん
物件情報は、インターネットで見てます。楽侍や健美家のサイトは、毎日見ています。

楽侍

 

 

kenbiya

 

Aさん
購入したい物件が見つかったら、実際に現地の不動産会社に電話をしてヒアリングをします。5,6社に「マンション経営をいくつかしているんですが、御社の近くのマンションの購入を考えています。客付けなどお付き合いしたいが可能ですか?詳しく教えてください。」という話をします。立っている街の雰囲気や、地価が上がるか?今後の開発の予定は?どんなお客さんが入りやすいか?など気が付かなかった情報が出に入ることがあります。

Aさん
近くにあったほうが良いお店はチェーンの飲食店が近くにあるか、コンビニはあるか?病院、や学校ンまでの距離は?そして、スターバックスがあるか?は大事です。は、お客さんが来るかどうかをみているので、スターバックスがあるのかが一つのポイント。
インタビュアー
スターバックスですか?
Aさん
はい。スターバックスは出典の際に街の雰囲気や勢いがあるか?など細かく調査して出店計画を立てているので近くにスターバックスのある地域は発展している地域ということになります。

サラリーマンが不動産投資するリスク・リターンに関して

インタビュアー
サラリーマンがマンション一棟投資するリスクとリターンを教えてください。
Aさん
まず、リスクは(頭数が多いので)ゴミ屋敷になったり、孤独死、自殺が起こることがリスクといえばリスク。ただ、そういった事件が起きたとしても住民がゼロになることは無い。ただし、告知義務が発生するので、家賃を下げるという事はリスク。

Aさん
リターンに関してですが、例えばビットコインのようなハイリスク・ハイリターン商品、預金のようなローリスク・ローリターンの商品がありますが不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン商品だと思います。

Aさん
大きく儲かるというわけではないが、リスクも抑えられている。また、事業として銀行融資もおりる。事業審査なので、銀行側も審査を行う。

年金を当てにしない会社員へ不動産投資がおすすめな訳は?

Aさん
私は、現在外資系の企業に努めているので安定して定年まで過ごせるという環境ではなく、クビになるリスクは常に存在しています。

Aさん
年金は当然期待していないために、このままでは、老後破産が見えている。豊かな老後を送るために、70歳までに1億9000万くらい貯金がないと厳しい。会社員づとめだと当然、そんなに貯蓄することは不可能。

Aさん
今のうちから、資産を増やすことをしないと「金持ち父さん貧乏父さん」で書かれていたラットレースからは抜け出せない。

Aさん
現在、新築のマンション(鉄筋コンクリートの場合)100年は持ちます。事業継承も可能でもし自分になにか会った場合でも奥さんや子供事業継承が可能。

 

マンション投資は、資産家だけの選択肢ではなくしっかり勉強して物件を選び、リスク・リターンをちゃんと理解した上で実施すればミドルリスク・ミドルリターン商品だということは、非常に勉強になりました。

まずは、不動産投資をしている人やセミナーに参加して実際の話を聞いて将来年金に頼らない老後を過ごす準備をしてみませんか?

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