不動産投資

不動産投資はいくらから投資できるのか?ローンは組めるのか?

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る
不動産投資
The following two tabs change content below.
副業ガイド編集部

副業ガイド編集部

副業ガイド編集部。 ~あらゆる人に副収入を~をモットーに日々、副業や副収入に関する情報を発信していきます。LINEやTwitterでフォローをお願いいたします。

アパートやマンションなど不動産を購入するとなると、数百万から数千万円かかるのが一般的です。そのためか不動産投資をする際は、多額の資金が必要になると考える方も少なくありません。

ですが多くの場合、不動産投資は初期費用が用意できれば何千万円という資金を持っていなくても始めることができます。

例えば一生の住み家として一戸建てやマンションなどを購入する際も、その費用を一括で払える人は少ないです。ほとんどの場合、頭金などは手元にある資金で支払いますが、残りの費用はローンを組んで支払う形となります。

この形は不動産投資も同様で、初期費用を支払ってローンを組むことができれば少ない現金でも不動産投資が可能です。

関連記事:不動産投資を始める前に知っておきたい!不動産投資の五大リスクと対策

不動産投資の初期費用

実際に不動産投資はいくらからスタートできるかというと、その費用は投資する不動産の金額によって異なります。初期費用は不動産価格の6%から8%ほどかかるといわれています。

1,000万円の物件なら60万円から80万円、5,000万円の物件なら300万円から400万円程度が初期費用の目安です。

不動産投資に必要な初期費用は、さまざまな基準から算出されます。その一部が不動産登記費用や登録免許税、仲介手数料などです。

不動産登記費用は、不動産の所有権を前に所有していた人から移す際の所有権移転登記にかかります。ほかにもローンで購入した場合は抵当権設定登記が必要となり、合わせて10万円ほどが相場です。

登録免許税は不動産の登記を設定する際にかかる税金のことをいいます。

抵当権設定の登記にも税金がかかり、登録免許税は土地や建物価格の1.5%で算出されます。仲介手数料は物件を仲介取引によって購入した際にかかる費用です。

売買価格が200万円以下なら仲介手数料の上限は5%、201万円から400万円までは上限4%、401万円からは上限3%に6万円をプラスした金額となります。

仲介手数料はあくまでも上限を表した数値であるため、不動産会社によって上限よりも安く仲介手数料を設定していることがあります。

ほかにも不動産投資の初期費用には不動産投資ローン事務手数料やローン保証料、火災保険料や印紙税などが含まれます。ローン事務手数料はローンを借りる際に金融機関へ支払う手数料です。

かかる金額は10万円程度が相場ですが、金融機関によって大きく異なる場合があります。

ローン保証料は、ローンを借りるとき保証会社へ支払う費用のことです。一括で支払う場合は融資総額の2%ほどかかり、金利上乗せの場合は年0.2%から0.3%ほどかかります。

火災保険料は建物の構造によっても金額が異なり、木造建築は鉄筋コンクリート造りと比べて保険料が高くなります。ワンルームマンションであれば、契約期間10年で1万円から2万円程度が目安です。

印紙税や固定資産税の日割り分も、不動産投資にかかる初期費用の一部です。印紙税は売買契約書やローン契約書など、一定金額以上の取引の際に使用する文書に課税されます。

2018年時点で、500万円から1,000万円の不動産売買契約書にかかる印紙税は5,000円です。

ローン契約書は同じ金額だと1万円かかります。1,000万円から5,000万円の取引をした場合、不動産売買契約書にかかる印紙税は1万円、ローン契約書は2万円です。

固定資産税は毎年1月1日に、不動産を所有している人に課税される税金です。年の途中で不動産売買をした場合、引き渡し日からの固定資産税を日割り計算で納付する必要があります。不動産価格に1.4%をかけた金額が、固定資産税の目安となります。

司法書士報酬や不動産取得税なども初期費用に含まれます。司法書士報酬は、登記手続きや抵当権設定などを司法書士に依頼した際にかかる費用です。一般的にどの事務所に依頼しても金額に差はあまりなく、10万円前後が報酬の目安だといわれています。

不動産取得税は不動産を取得するときにかかる費用です。多くの場合、不動産を購入して3カ月から半年ほどで納税通知書が届きます。不動産取得税は固定資産税評価額の4%程度です。

結論を言いますと、不動産投資は購入する物件価格の6%から8%ほどの資金が手元にあればスタートできますが、ローンを組めるかどうかも投資するうえで注意すべきポイントの1つです。初期費用を支払える自己資金があっても、物件を購入するためのローンが組めないとなると投資も難しくなります。

 

不動産投資でローンが組めるかどうか

個人の状況により左右される

ローンが組めるかどうかは、勤務先の企業や資産の状況、借入状況などによって異なります。また、金融機関や物件の評価によって融資基準や条件が異なる場合もあります。

金融機関にはメガバンクや地方銀行、信用金庫やノンバンクなどが存在します。それぞれの金融機関には特徴があり、ノンバンクは金利や手数料が高いものの比較的融資を受けやすいといわれています。

メガバンクは金利や手数料が低いといったメリットがありますが、審査が厳しいのも特徴の1つです。不動産投資を始める場合、それぞれを比較し自身の年収に合わせて最適な金融機関を選択することが大切です。多くの場合、年収が高ければ高いほど金融機関の選択肢も増えます。

地方銀行かメガバンクかを選ぶ基準

一般的に年収500万円以上あれば、地方銀行などの融資が検討しやすく不動産投資も始めやすいといわれています。年収700万円を超えていれば、メガバンクからの融資も検討しやすくなります。

不動産投資のローンは、年収の約5倍から10倍が借り入れることができる金額の目安です。

ただし、昨今はかぼちゃの馬車問題や、レオパレスの問題で不動産投資のローンが降りづらくなっているということがあります。

年収500万円であれば、2,500万円から5,000万円ほどの物件がローンで購入しやすくなります。5,000万円なら新築の区分マンションや都心のワンルームマンション1戸、地方の中古アパート1棟などが投資の候補です。

年収が低くても不動産投資を始める方法はいくつかあります。不動産投資を始める方法として、まず借入先である金融機関にノンバンクを選んだり、日本政策金融公庫や商工中金など政府系の金融機関を選んだりするのも選択肢の1つです。

少しでも融資を受けやすくするために、収支計画を細かく立てて交渉することや優良物件を選んで交渉することもできます。また、自己資金を増やしておくのも1つの方法です。

自己資金が多ければ多いほど、融資を受けられる可能性も高くなります。不動産投資の際は、自己資金が多いほどリスクを減らせるともいわれています。購入予定の物件の1割から2割ほどが、貯めておくべき自己資金の目安です。

この記事どうだった? 参考になった 参考にならなかった
参考になった×0
参考にならなかった×0

副業ガイド編集部おすすめ記事

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る